Estudios

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Año

2015

Fecha

NOVIEMBRE-DICIEMBRE

Número

752

Páginas

3319

Sección

DICTÁMENES Y NOTAS

Título

EL ARRENDAMIENTO URBANO DE VIVIENDA Y SUS EFECTOS RESPECTO A TERCEROS A PARTIR DE LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE «MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS».

Title

THE URBAN LEASE OF HOUSING AND ITS EFFECTS REGARDING THIRD PARTIES SINCE «FLEXIBLE MEASURES AND MARKET DEVELOPMENT OF RENTAL DWELLING» ACT, JUNE 4/2013

Autor

BELLOD FERNÁNDEZ DE PALENCIA, ELENA

Resumen

La reforma de la LAU, como señala la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, tiene como objeto flexibilizar e incentivar el mercado de alquiler; para ello, el legislador ha potenciado la protección del arrendador, fundamentalmente a través de la reducción de la duración del arrendamiento y de las prórrogas tácitas y la de algunos terceros titulares registrales, a través del mecanismo de la inscripción. El arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad afectará a terceros que tengan su derecho inscrito con posterioridad según lo establecido por los principios hipotecarios. Dado el carácter declarativo de la inscripción registral, no cabe afirmarse la inoponibilidad absoluta del arrendamiento no inscrito frente a terceros que han inscrito su derecho, salvo los supuestos recogidos expresamente por la LAU en referencia al titular de un retracto convencional, de un derecho de opción de compra, heredero fideicomisario, acreedor hipotecario o de otra clase de la que se derive la enajenación forzosa por sentencia judicial, así como el adquirente tercero hipotecario de la vivienda arrendada. En todos los demás casos, en los que la realidad registral no coincide con la extrarregistral, la preferencia de derechos se resolverá según las normas de prelación de créditos en armonía con los principios hipotecarios. El legislador no exige expresa-mente que el tercero que no se subroga en el arrendamiento actúe de buena fe. La buena fe, en su caso, consistirá en el desconocimiento de la existencia del arrendamiento.

Abstract

The reform of the Urban Lease Act, as the Preamble of the Law 4/2013 of 4 June states, aims to relax and stimulate rental market; for this, the legislator has strengthened the protection of the lessor, mainly through the reduction of lease term, implied renewal and some other owners registry, through the mechanism of registration. Lease contract registered in the Land Registry will affect third parties having their right registered after according to the mortgage basic principles. Having into account the declaratory nature of registration, there is no absolute assert about unenforceable unregistered lease against third parties who have registered their rights, except in the cases expressly prescribed by the Urban Lease Act in reference to the holder of a vendor's option to repurchase from buyer on agreed terms, the right of preferential option purchase, trustee heir, mortgagee and any other that comes from an expropriation due to a sentence, as well as the third party purchaser of the leased housing. In all other cases in which the registration reality does not concur with the extraregistral reality, preference rights will be resolved according to the rules of priority payment in harmony with the mortgage basic principles. The legislature did not expressly require that the third party is not subrogated to the lease must act in good faith. Good faith where appropriate, will consist of the ignorance or unawareness of the existence of the lease.

Palabras clave

INSCRIPCIÓN REGISTRAL. TITULAR REGISTRAL. TERCERO HIPOTECARIO. INOPONIBILIDAD. OPONIBILIDAD. BUENA FE

Key words

REGISTRATION. HOLDER. THIRD PARTY. UNENFORCEABILITY. ENFORCE ABILITY. GOOD FAITH

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