Estudios

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Año

2014

Fecha

MARZO-ABRIL

Número

742

Páginas

523 - 552

Sección

DICTÁMENES Y NOTAS

Título

SOBRE EL ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL CONTRATO DEL REPRESENTANTE SIN PODER (CON OCASIÓN DE LA RESOLUCIÓN DE LA DGRN DE 28 DE MAYO DE 2013).

Title

ON THE ELIGIBILITY FOR REGISTRATION OF AN AGREEMENT APPOINTING A REPRESENTATIVE WITHOUT POWER OF ATTORNEY (ON THE OCCASION OF THE DIRECTORATE-GENERAL OF REGISTRIES AND NOTARIAL AFFAIRS

Autor

RIVERO HERNÁNDEZ, FRANCISCO

Resumen

Antiguas y recientes Resoluciones de la DGRN se han pronunciado contra la inscripción del contrato del representante sin poder por estimar que en él concurre un defecto insubsanable basándose, sustancialmente, en la regla jurisprudencial del no perjuicio de tercero por la retroactividad de la ratificación posible. En este trabajo se sostiene que la falta de legitimación del falsus procurator puede (y debe) ser calificada como defecto subsanable, dando lugar a la suspensión de la inscripción porque, amén de otras razones (protección que merece ex art. 1259 del CC, analogía con el contrato anulable y el sometido a condición suspensiva), esa posición y calificación apriorista va a cerrar, con carácter general, el acceso al Registro de contratos falso-representativos en que no haya perjuicio de terceros, y porque este eventual perjuicio, que haría ineficaz frente a ellos la retroactividad de la ratificación, puede ser tomado en consideración si y cuando el mismo se produzca, con ocasión de la inscripción de la ratificación. No obsta a ello el juego funcional y eficacia de la anotación preventiva de suspensión y prioridad que concede, porque unas veces no habrá lugar a ella (es solo a petición de parte); otras, aun practicada y sin derechos adquiridos de tercero, tendrá la ventaja de poder ampliarse el plazo para el acceso al Registro de la ratificación (por su posibilidad de prórroga); y si hay esos derechos adquiridos medio tempore, serán determinantes para calificar negativamente la ratificación por mor del no perjuicio del tercero.

Abstract

Old and recent decisions by the Directorate-General of Registries and Notarial Affairs have ruled against the registration of agency contracts wherein the agent is not granted power, the DG's feeling being that such contracts contain un irremediable defect. This view is largely based on the rule of caselaw that states that no third parties must be harmed by a possible retroactive ratification of the agent as a holder of actual powers. This paper argues that the lack of legal standing on the part of the falsus procurator can (and must) be categorized as a remediable defect, giving rise to the suspension of registration. Several reasons are given for this view (inter alia, protection merited under art. 1259 of the Civil Code, analogy with annullable contracts and contracts subject to suspensive conditions), the main reason being that this position espousing an a-priori-based categorization is generally going to bar registration even to false agency agreements in which no third parties stand at risk of potential harm. Moreover, any potential harm to third parties (which would make the retroactive application of the ratification ineffective vis-à-vis those particular third parties) can be taken into consideration when and if it ever happens, when the ratification is submitted for registration. The functional scope of operation and efficacy of caveats of suspension and priority thus granted are no obstacle to such an outcome, because a) sometimes caveats are not in order (a caveat would only be included at the request of one of the parties); b) sometimes, even if a caveat is made and no third-party rights are acquired, there will be the advantage of being able to extend the deadline for successful registration of the ratification (due to its extension possibility); and c) if there are any such rights acquired over the intervening time period, under their telling influence the registrar will refuse to register the ratification, in order to avoid harming the third party.

Palabras clave

REPRESENTACIÓN SIN PODER. RETROACTIVIDAD (DE LA RATIFICACIÓN). SUSPENSIÓN (DE LA INSCRIPCIÓN). DEFECTO (IN)SUBSANABLE

Key words

AGENT WITHOUT POWERS. RETROACTIVE NATURE (OF RATIFICATION). SUSPENSION (OF REGISTRATION). IRREMEDIABLE/REMEDIABLE DEFECT

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