Estudios
Año
2013
Fecha
ENERO-FEBRERO
Número
735
Páginas
19 - 35
Sección
ESTUDIOS
Título
PRESENTE Y FUTURO DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA.
Autor
GÓMEZ GÁLLIGO, FRANCISCO JAVIER
Resumen
La garantía hipotecaria está amenazada por diversos factores que hacen pensar en un cambio en el modelo de garantías reales, si no se adoptan soluciones. Desde la perspectiva del acreedor, la hipoteca ha perdido eficiencia como consecuencia de la admisión de créditos privilegiados, hipotecas tácitas, paralización de la ejecución en situaciones concursales, dudas en torno a la constitucionalidad del procedimiento. Desde el lado del deudor, se ha considerado como un instrumento abusivo en manos de las entidades financieras y se ha propugnado la dación en pago del objeto hipotecado como forma de extinción obligatoria de la deuda. Para evitar el retroceso en la aplicación de la hipoteca, que ha permitido el acceso a la propiedad a millones de ciudadanos, debemos potenciar la confianza en ella de acreedores y deudores. La confianza de los primeros debe potenciarse mediante la recuperación de la eficacia de la garantía hipotecaria y su procedimiento de ejecución; la de los deudores debe hacerse a través de la depuración de las prácticas y cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios. En este contexto, la función del registrador de la propiedad es esencial para impedir que accedan al Registro, y por tanto al procedimiento de ejecución, cláusulas abusivas. En cuanto a la dación en pago obligatoria sería muy dañina para el conjunto de la economía y de la hipoteca en particular, pero nada impide adoptar medidas de impulso de la dación en pago voluntaria y de instrumentos procesales que vinculen al acreedor a la tasación realizada, así como de soluciones excepcionales que permitan la liberación del deudor con la entrega de la vivienda a determinados deudores en situaciones de exclusión o de insolvencia.
Abstract
Mortgages as security are being threatened by a number of different factors. If no solutions are found, the only thing left to do will be to change the way collateral works. From the lender's viewpoint, mortgages are not as efficient as they used to be, because of the acceptance of privileged loans, tacit mortgages, bankruptcy situations that freeze foreclosure and doubts about the constitutionality of the foreclosure procedure. From the borrower's side, mortgages are widely regarded as a tool of abuse for financial institutions, and borrowers espouse the idea of surrendering the mortgaged object in lieu of payment, as a way of forcibly extinguishing the debt. Mortgages have made it possible for millions of citizens to buy their own property. If we want to keep mortgages from tapering off toward disuse, we must boost lenders' and borrowers' confidence in mortgages. Lenders' confidence must be boosted by making mortgages as collateral and the mortgage foreclosure procedure effective; borrowers' confidence must be won by eliminating abusive practices and clauses from mortgage loan agreements. In this context, the function property registrars play is essential. Property registrars must stop abusive clauses from being registered and therefore being applied in foreclosure. Mandatory acceptance of collateral in payment of debt would be extremely harmful for the economy as a whole and mortgages in particular, but there is nothing standing in the way of taking measures to encourage voluntary surrender in lieu of payment and procedural instruments binding the lender to the appraisal. Nor is there anything stopping the use of solutions for exceptional cases only, in which certain insolvent borrowers or borrowers under the exclusion threshold may be released from their debt with surrender of the property.
Palabras clave
DACIÓN EN PAGO
Key words
SURRENDER IN LIEU OF PAYMENT
Sumario