Estudios

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Año

2019

Fecha

31-10-2019

Número

775

Páginas

2695 - 2726

Sección

ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO BANCARIO (2013-2021)

Título

Nulidad de la condición general de resolución anticipada de los préstamos hipotecarios con consumidores conforme a las SSTJUE de 14 de marzo de 2013, de 26 de enero de 2017, de 26 de marzo de 2019, SSTS de 23 de diciembre de 2015, de 18 de febrero de 2016, de 11 de septiembre de 2019 y resto de jurisprudencia del Tribunal Supremo y jurisprudencia menor

Title

Nullity of the general condition of early termination in mortgage loans entered into with consumers according to the judgments of the European Court of Justice rendered on March 14th 2013, January 26th 2017, March 26th 2019, and of the Spanish Supreme Court rendered on December 23rd 2015, February 18th 2016, September 11th 2019 and the remaining case law from the said Court and lower courts

Autor

MARÍN NARROS, HÉCTOR DANIEL

Resumen

Es indudable la facultad de resolución anticipada del profesional prestamista en casos de incumplimientos de los consumidores prestatarios. Ahora bien, el hecho de que sean condiciones generales no negociadas obliga a estudiar la posible abusividad de las mismas debido a las graves y penosas consecuencias que puede tener una temprana extinción unilateral para el consumidor. Tal revisión según la jurisprudencia que se analiza en este artículo requiere atender a las circunstancias del caso, y principalmente, a la modulación de la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, así como a la posibilidad concedida al consumidor para evitar la resolución anticipada mediante una conducta diligente.

Sin perjuicio de lo anterior, la posible nulidad de este tipo de provisiones generales también puede afectar a la nulidad del resto del contrato y a las ejecuciones hipotecarias que se hayan iniciado en virtud de esta clase de estipulaciones. Y eso es precisamente lo que aborda la STJUE de 26 de marzo de 2019 y la STS de 11 de septiembre de 2019. Aunque esta cuestión estaba regulada previamente en parte en el artículo 693 la Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000, de Enjuiciamiento Civil, que fue precisamente objeto de diversas reformas, siendo la más relevante la operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.
A su vez, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece con carácter imperativo cuando puede proceder la resolución anticipada en el caso de contratación de personas físicas de préstamos con hipoteca o garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial. Aunque no conviene olvidar que dicha Ley no se aplica retroactivamente.
En consonancia con lo expuesto, este trabajo pretende estudiar la problemática de la abusividad y nulidad de las condiciones generales de resolución anticipada en los préstamos hipotecarios, celebrados con consumidores analizando el estado actual de la normativa y de la jurisprudencia que se ha dictado en la materia.

Abstract

It is not disputed that a professional lender is entitled to early terminate a mortgage loan before its expiration if a default of the borrower consumer occurs. However, the fact that the early termination is established in a general non-negotiated condition requires to study the possible abuse of this type of clause due to the hard and serious consequences that it may caused on the consumer.
Notwithstanding the foregoing, the possible nullity of this kind of general provisions may also affect the nullity of the full contract and it may foreclose enforcement proceedings that have may been brought pursuant this type of stipulations. These matters are particularly addressed in the Judgments of the European Court of March 26, of the 2019 and Spanish Supreme Court of September 11, of the 2019. But this issue was partially regulated in the article 693 of the Act 1/2000, of January 7th 2000, on Civil Procedure, which was amended several times, being the most relevant one the one performed by the Act 1/2013, of May 14th 2013, on Measures to Reinforce the Protection of Mortgage Debtors.
Furthermore, the 5/2019 Act of March 15, on Real Estate Credit Agreements, establishes in a mandatory manner when an early termination can take place in cases of mortgage loans entered into with individuals when the real estate which is mortgaged has a residential use or its purpose is acquiring or keeping property rights over lands or building built or that are going to be built for the residential use of the borrower. But it has to be taken into account that this Act cannot be applied retroactively.
This paper aims to study the issue of the possible abuse and nullity of the general conditions of early termination in mortgage loans, entered into with consumers analyzing the current status of the Law and the caselaw that has been rendered on this matter.

Palabras clave

Préstamo hipotecario. Resolución anticipada. Consumidores. Condición general abusiva. Jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Key words

Mortgage loan. Early termination. Consumers. Abusive general condition. Spanish Supreme Court and European Court of Justice case law.

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