Estudios
Año
2007
Fecha
MAYO-JUNIO
Número
701
Páginas
1225 - 1269
Sección
ESTUDIOS LEGISLATIVOS
Título
LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA NUEVA LEY ESTATAL DE SUELO.
Autor
SÁNCHEZ GOYANES, ENRIQUE
Resumen
La reformulación conceptual que, de la propiedad inmobiliaria, efectúa deliberada y explícitamente la nueva Ley Estatal del Suelo de 2007, aprobada por el Pleno del Congreso definitivamente en su sesión del 10 de mayo de 2007, parte de que los derechos y deberes afectados no son sólo los del propietario del suelo, premisa básica que se anticipa tempranamente en el Preámbulo (Preámbulo, I, párrafo 7.º).
No son sólo, pues, los derechos del propietario del suelo los que han de contar ahora, sino que, en la medida en que éste -el suelo- es susceptible de ser considerado desde diversas perspectivas, tales como bien sujeto a transformación mediante una actividad económica -lo que enlaza con la libre empresa-, soporte físico de un «ambiente» tanto rural como urbano -lo que enlaza con los correlativos derechos a disfrutarlos de manera adecuada, conforme a su naturaleza respectiva y en congruencia con los valores específicamente vinculados a cada uno-, etc., no es sólo el derecho constitucional de propiedad el afectado sino también esos otros, resultantes de la conformación de un «bloque constitucional ambiental» (Preámbulo, I, 3.º) al que debe atender ahora el legislador estatal en ejercicio de la competencia atribuida por el 149.1.1.ª CE.
Consecuentemente, en función de los derechos y deberes constitucionales entrelazados en relación con la utilización del suelo y su régimen jurídico en sus acepciones más amplias, cabe diferenciar tres estatutos subjetivos, organizados de manera que el primero, núcleo común a todos, es el perteneciente al ciudadano por la simple condición de serlo; el segundo, concéntrico al primero, es el estatuto adicional que corresponde al ciudadano que, junto a su mera condición de ciudadanía, ostenta el título adicional de su aptitud -que puede ser meramente eventual- para actuar como empresario en la concreta actividad económica de la transformación urbanística; y, en fin, el tercero, igualmente concéntrico al primero y también al segundo, a los que, consecuentemente absorbe, es el inherente al propietario.
De este modo, el propietario, potencialmente, acabaría siendo titular de todos los derechos y deberes embebidos en el triple círculo concéntrico resultante.
No obstante, en relación con esta última apreciación, habría que hacer un matiz; el nuevo sistema legal aparece imbuido de una filosofía según la cual la actuación de transformación del suelo -las operaciones físicas que hasta ahora veníamos considerando tradicionales de los suelos que categorizábamos como urbano no consolidado y como urbanizable delimitado o sectorizado o programado, según las diversas terminologías hoy al uso- es eminentemente pública, de titularidad o de responsabilidad pública (Preámbulo, III, 3.º), de donde se deriva que no existe un derecho a urbanizar como inherente al propietario. Y, por ello, este derecho aparece «desagregado » del haz de facultades típico de aquél, sin perjuicio de que éste pueda «reasumirlo » por él si tal es la opción ejercitada por la Ley urbanística autonómica respectiva.
Abstract
The deliberate, explicit reformulation of the concept of real property by the new state Land Act of 2007, definitively passed by Congress in its plenary session of 10 May 2007, is based upon the premise that the rights and duties that are affected are not only those of the land owner. This basic premise is hinted at early in the Preamble (Preamble, I, paragraph 7).
So, the rights of the land owner are not the only rights that count now. Inasmuch as land can be considered from various perspectives -for example, as an asset that can be transformed by means of an economic activity (which ties in with free enterprise), as the physical medium for a rural or urban «environment » (which ties in with the correlative rights to adequate enjoyment, pursuant to the land's nature and in congruence with the values specifically linked to each type), etc.- the constitutional right of ownership is not the only right affected.
Also affected are those other rights that result from the shaping of an «environmental constitutional block» (Preamble, I, 3rd) to which state legislation must now attend in exercise of the power vested in it by the Spanish Constitution, article 149.1.1.
Consequently, depending on the interlinked constitutional rights and duties in connection with land use and the legal system regulating land use in the broadest sense, three subjective statuses may be differentiated. These statuses are organised such that the first, which is the nucleus common to all three, is that which belongs to the citizen due merely to his or her citizenship; the second, which is concentric with the first, is the additional status held by the citizen who, in addition to being simply a citizen, holds the additional title of (possibly merely temporary) ability to act as an entrepreneur in the specific economic activity of transformation through urban development; and lastly, the third, also concentric with the first and with the second as well and thus absorbing them both, is the status inherent in the owner.
Thus, the owner could potentially end up being the holder of all the rights and duties embedded in the resulting triple concentric circle. Nevertheless, in connection with this last observation, one thing should be pointed out:
The new legal system makes its appearance imbued with a philosophy under which the action of transforming the land (the physical operations that we have hitherto considered traditional for the land we used to categorise as «unconsolidated urban» or «delimited developable», «sectorized developable» or «programmed developable», depending on the various terminologies in use today) is eminently public, an action whose title is public and whose responsibility is public (Preamble, III, 3rd). Hence it follows that there is no inherent land owner's right to develop.
And therefore this right is «desegregated » from the bundle of faculties typical of the land owner, notwithstanding which the land owner may «reassume» the right to develop if that is the option exercised by the respective autonomous community's development law.
Palabras clave
URBANISMO. LEY DEL SUELO.
Key words
DEVELOPMENT. LAND ACT.
Sumario