Estudios

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Año

2021

Fecha

31-10-2021

Número

787

Páginas

3220 - 3245

Sección

ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO CIVIL. CONCURSAL (2013-2021)

Título

La inscripción de los contratos de arrendamiento urbano en el Registro de la Propiedad

Title

The registration of urban lease contracts in the Property Registry

Autor

TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS

Resumen

El ordenamiento jurídico español contempla la posibilidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para dotar al derecho arrendaticio de una oponibilidad erga omnes. El Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos regula esta cuestión, si bien circunscribiendo su ámbito de aplicación a los arrendamientos urbanos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 y sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Esta norma, que remite a la legislación notarial y registral general, regula el título formal inscribible en el Registro de la Propiedad (confirmando la regulación general) así como las circunstancias que debe expresar tal título y sean  relativas a la descripción de la finca arrendada, la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial y demás cláusulas pactadas. La norma prevé expresamente la posibilidad de inscripción no solo del contrato de arrendamiento inicial sino de las modificaciones posteriores del mismo (subarriendos, cesiones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones). El Real Decreto prevé también la posibilidad de inscripción del contrato de arrendamiento cuando no se refiera a la totalidad de la finca inmatriculada sino solo a una parte de esta, sin necesidad de segregación o constitución previa de la propiedad horizontal, siempre que la finca arrendada haya quedado suficientemente delimitada. Finalmente, la norma contempla la cancelación de oficio de la inscripción de arrendamiento cuando haya quedado extinguido por transcurso de su vigencia legal o pactada y no conste inscrita prórroga convencional. Y la cancelación a instancia de parte, mediante acta notarial por la que arrendador o arrendatario notifican su voluntad de excluir la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU.

Abstract

The Spanish legal system contemplates the possibility of inscription of lease contracts in the Property Registry to give the right of tenancy an enforceability erga omnes. Royal Decree 297/1996, of February 23, on registration in the Land Registry of Urban Leasing Contracts regulates this issue, although limiting its scope to urban leases entered into as of January 1, 1995 and subject to Law 29/1994, of November 24, on Urban Leases. That norm, which refers to the general notarial and registry legislation, regulates the formal title inscribable in the Property Registry (confirming the general regulation) as well as the circumstances that must express said title and are related to the description of the leased property, the identity of the contracting parties, agreed duration, initial rent and other agreed clauses. The regulation expressly raises the possibility of registering not only the initial lease contract but also subsequent modifications to it (subleases, assignments, extensions and any other modification). The Royal Decree also analyzes the possibility of inscribing the lease when it does not refer to the entire registered property but only to a part of it, without the need for segregation or prior constitution of the horizontal property,  provided that the leased property is sufficiently delimited. Finally, the norm contemplates the ex officio cancellation of the lease registration when its legal or agreed term has been extinguished and no conventional extension is recorded. And the cancellation at the request of a party, by means of a notarial act by which the lessor or lessee notify their will to exclude the tacit extension of article 10 of the LAU.

Palabras clave

Arrendamiento urbano, registro de la propiedad

Key words

Urban leasing contracts, property registry

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