Estudios

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Año

2013

Fecha

ENERO-FEBRERO

Número

735

Páginas

273 - 357

Sección

ESTUDIOS

Título

LA DEFENSA DEL DEUDOR HIPOTECARIO Y EL ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012.

Autor

JIMÉNEZ PARÍS, TERESA ASUNCIÓN

Resumen

En el presente trabajo la autora analiza las recientes medidas legislativas adoptadas a favor de los deudores hipotecarios. Así, el incremento del patrimonio inembargable o la modificación del artículo 671 LEC (adjudicación al acreedor en caso de subasta sin postores) y del artículo 579 LEC (relación entre ejecución hipotecaria y ejecución ordinaria posterior. Particularmente estudia el ámbito de aplicación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, y de las medidas previstas en el mismo (reestructuración de la deuda hipotecaria mediante moderación de los intereses moratorios y el Código de Buenas Prácticas; modificación del procedimiento de ejecución extrajudicial y el acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias). Tras un pormenorizado estudio, la autora llega a la conclusión de que, ante la insuficiencia de dichas medidas legislativas, es preciso buscar medios para la defensa del deudor hipotecario en el seno de las ejecuciones hipotecarias y en las ejecuciones ordinarias posteriores, si el producto de aquellas es insuficiente, para lo cual propugna la moderación del principio de responsabilidad patrimonial universal por los Tribunales, en el momento procesal más oportuno (decreto de adjudicación al acreedor hipotecario de la vivienda habitual en caso de subasta sin postores; trámite de admisión o inadmisión de la ejecución ordinaria posterior; trámite de oposición del deudor a la ejecución ordinaria posterior). Se trataría, en uno u otro caso, de permitir reclamar en ejecución ordinaria posterior, únicamente el exceso de deuda (sumados principal, intereses (remuneratorios y moratorios, ambos moderados, o por lo menos, estos últimos) y costas, sobre el 100 por 100 del valor de tasación inicial del inmueble adjudicado al acreedor. La autora aporta argumentos con base en los márgenes de actuación que permite a los Tribunales el ordenamiento jurídico vigente, para sostener que resoluciones judiciales que moderen el principio de responsabilidad patrimonial universal tienen base jurídica y perfecto encaje en el Derecho vigente. Así, la aplicación equitativa de las normas, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la doctrina de los actos propios, la proscripción del abuso de derecho, y la protección al consumidor y la traslación al acreedor del riesgo de depreciación del inmueble, voluntariamente asumido por este en el momento de la contratación. La autora examina también las ventajas e inconvenientes que una interpretación como la propugnada, así como la admisión legal de las hipotecas de responsabilidad limitada (o una dación en pago forzosa para la entidad crediticia), plantearían para la situación jurídico-económica española. Finalmente la autora menciona otras posibilidades que se le abren al deudor hipotecario en el Derecho español, como la enervación de la ejecución hipotecaria, la posibilidad de acudir a la mediación hipotecaria para obtener una reestructuración de la deuda, una quita o una dación en pago, que eviten la ejecución hipotecaria o la dación en pago en el seno del concurso de acreedores de persona física.

Abstract

Legislative measures have recently been taken to favour mortgage borrowers, for example, by increasing the assets that are privileged from execution and by amending the Civil Procedure Act, articles 671 (award to the lender in the event of auction without bidders) and 579 (relationship between foreclosure on mortgaged collateral and subsequent foreclosure on all the debtor's assets). These measures are discussed, paying particular attention to the realm of application of Royal Decree-Law 6/2012 of 9 March and the measures it contains (mortgage debt restructuring through moderation of interest on late payment and the Good Practice Code, modification of the extrajudicial foreclosure procedure, and access to rental property for evictees eligible for mortgage foreclosure flexibility measures). After detailed study, the conclusion is reached that the legislative measures taken are insufficient and means must be sought to defend mortgage borrowers in foreclosure proceedings of both types, if the sum yielded in foreclosure is insufficient to discharge the debt. One proposal calls for the courts to moderate the rule of unlimited personal liability at the most appropriate point in proceedings (when awarding a debtor's permanent residence to the mortgage lender in an auction without bidders; when deciding whether or not to admit subsequent foreclosure on all the debtor's assets; when the debtor objects to subsequent foreclosure on all his assets). In either case, the point would be to restrict subsequent foreclosure proceedings so as to allow the lender to claim only whatever portion of the debt (sum of principal, interest [compensatory interest and interest on late payment, with moderation of both or at least the latter] and costs) remains after subtracting 100% of the property's initial appraised value as awarded to the lender. Arguments are furnished, based on the leeway courts are allowed by current legislation, showing how judicial decisions moderating the rule of unlimited personal liability do have grounds in law and do not clash with current legislation. This, in consideration of the fair application of the law, the application of clausula rebus sic stantibus, legal thought on estoppel, the prohibition of abuse of process, consumer protection and the shifting of the risk of property depreciation onto the lender (as the lender accepts this risk voluntarily at the conclusion of the mortgage agreement). An interpretation such as the one advocated here, and the legal acceptance of limited-liability mortgages (or mandatory acceptance by the lender of surrender in lieu of payment), would pose certain advantages and disadvantages for Spain's legal and economic situation. These pros and cons are examined. Lastly, there is mention of other possibilities open to mortgage borrowers under Spanish law. These include setting aside mortgage foreclosure, mediation to restructure the debt, partial acquittance, surrender in lieu of payment to avoid foreclosure and surrender in lieu of payment to creditors in personal bankruptcy proceedings.

Palabras clave

DACIÓN EN PAGO

Key words

SURRENDER IN LIEU OF PAYMENT

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