Estudios
Año
2020
Fecha
30-04-2020
Número
778
Páginas
717 - 780
Sección
ESTUDIOS
Título
La condición resolutoria explícita: tratamiento registral y sustantivo
Title
Registered condition subsequent: civil law and mortgage law aspects
Autor
AZOFRA VEGAS, FERNANDO
Resumen
Mediante la condición resolutoria explícita, el vendedor con precio aplazado obtiene una eficaz herramienta de protección frente al incumplimiento, que le permite resolver la venta, y readquirir el bien, con efectos ex tunc¸ mediante la mera notificación judicial o notarial de su voluntad de resolver. Tratándose de una compraventa de inmueble, desde la inscripción de la condición resolutoria explícita en el Registro de la Propiedad, su ejercicio será oponible erga omnes, pese a que no constituye un derecho real de garantía. Como convención accesoria a una compraventa de inmueble, las partes son libres de determinar la ley aplicable a la compraventa y a la condición resolutoria explícita, conforme a lo dispuesto en el artículo 10.5 Código civil. Cabe la exclusión voluntaria del derecho civil catalán, incluso aunque el inmueble radique en Cataluña, sin que lo establecido en el artículo 621-54 del Código civil de Cataluña tenga aplicación imperativa. Cuando se combina la condición resolutoria explícita con una cláusula penal por la totalidad o parte del precio pagado por el comprador, que se establece expresamente por las partes como sanción en cualquier caso de cumplimiento total, parcial, irregular o tardío del precio aplazado, ha de permitir al vendedor reinscribir el bien a su favor, sin consignar cantidad alguna a favor del comprador o los titulares registrales posteriores (o consignando apenas el precio recibido no afectado por la cláusula penal), incluso aunque el comprador y los terceros no se aquieten o no consientan la resolución, sin necesidad de esperar al refrendo judicial de la resolución.
Abstract
By means of a registered condition subsequent, the seller accepting a deferred purchase price is entitled to a powerful remedy against default whereby it may unwind the sale and reacquire the relevant asset, with retroactive effects (ex tunc)¸ by delivering a judicial or notarial termination notice to the purchaser. Should the object of the sale be real estate, upon the registration of the registered condition subsequent at the land registry, the seller shall be entitled to reacquire the asset from the purchaser or from any third parties, despite the registered condition subsequent does not qualify as an in rem security interest. As an ancillary convention to a real estate sale, the contract parties are free to choose the law applicable to the sale and to the registered condition subsequent, as per article 10.5 of the Civil code. The parties may freely exclude the application of the Catalonian civil code, even if the asset is located in Catalonia, the provisions under article 621-54 of the Catalonian Civil code not being mandatorily applicable. When the registered condition subsequent is combined with a penalty in the amount of all or part of the purchase price from time to time paid by the purchaser, to be triggered as in case of late, full or partial default by the purchaser, the registered condition subsequent will enable the seller to reacquire the asset, without redelivering to the purchaser (or any other registered title-holders) any portion of the purchase price already settled (or just redelivering the portion of the already paid purchase price exceeding the agreed-upon penalty), even if the purchaser (or any other registered title-holders) fail(s) to accept the asset transfer-back, without first obtaining judicial endorsement of the asset transfer back.
Palabras clave
Condición resolutoria explícita. Condición resolutoria tácita. Lex rei sitae. Elección de ley aplicable al contrato.
Key words
Registered condition subsequent. Tacit condition subsequent. Lex rei sitae. Choice of law for contractual obligations.
Sumario