Estudios
Año
2008
Fecha
JULIO-AGOSTO
Número
708
Páginas
1497 - 1589
Sección
ESTUDIOS
Título
ESTADO, PROPIEDAD, MERCADO.
Autor
MÉNDEZ GONZÁLEZ, FERNANDO P.
Resumen
La escasez de los recursos necesarios para sobrevivir impone su uso eficiente.
La propiedad exclusiva y libremente transferible es el mejor modo de conservarlos y de usarlos eficientemente. Pero la propiedad no es posible sin el Estado, el cual surge por razones de economías de escala en los necesarios servicios de protección que la propiedad requiere.
Cuanto más eficiente y eficazmente desempeñe el Estado esta función, en mayor medida se extenderá el sistema de derechos de propiedad, por lo que se conservará y usarán eficientemente más bienes y por mayor número de personas.
Para cumplir su función, la propiedad no sólo ha de conferir derechos exclusivos sino que, además, debe poder ser transferida con facilidad y seguridad, pues de lo contrario el mercado no podrá cumplir su misión, esto es, reasignar constantemente los recursos hacia sus usos más eficientes.
Por ello el Estado debe organizar un sistema de transferencia fácil y seguro de titularidades. Y no es fácil. Por un lado, la explotación de bienes mediante derechos reales posibilita un uso más productivo y, por tanto, más especializado de los mismos, pero, por otro, dificulta la organización de un sistema de transferencia fácil y seguro. El Derecho de la seguridad del tráfico soluciona este dilema y, en el ámbito inmobiliario, el Registro de la Propiedad es el instrumento a través del cual se vertebra.
En este Registro, la inscripción es un título-valor, es decir, es el título del derecho inter tertios, y encierra, en sí misma, toda la información necesaria para adquirir un derecho, tal y como es deseado sin que la adquisición pueda frustrarse por circunstancias que son desconocidas al adquirente.
Que la inscripción sea el título inter tertios significa que el Estado compromete el uso de su fuerza coactiva contra quien perturbe el ejercicio del derecho por parte del titular según la inscripción.
Ello requiere que, antes de sancionar un derecho con la inscripción, se siga un procedimiento, en el que se tutelen todos los intereses en juego, dado los efectos externos de la inscripción y la naturaleza del derecho de propiedad, entre otras razones, lo que exige la independencia del Registro como garantía de su neutralidad.
Por ello, el Registro ha de estar integrado en el Estado y no puede formar parte del mercado.
No obstante algunos operadores económicos han pretendido apropiarse de las funciones registrales. El artículo explica por qué ello no es aceptable, cuáles serían las consecuencias -una regresión de gran magnitud-, las razones de estos intentos, y el contexto en el que se producen, del cual forma parte el desconocimiento, hasta muy recientemente, en el ámbito de la teoría económica, del papel fundamental de las instituciones en general y de algunas de ellas en particular, cual es el caso del Registro de la Propiedad.
Abstract
The resources needed for survival are scarce and therefore have got to be used efficiently. Exclusive, freely transferable ownership is the best way to preserve scarce yet needed resources and use them efficiently. But ownership cannot exist without the state, which in turn comes into being as a means of using economies of scale to provide the necessary protection services that property ownership requires. The more efficiently and effectively the state performs its function, the farther the system of property rights will spread, so more goods will be preserved and used efficiently by a greater number of people.
In order to fulfil its function, ownership has not only got to grant exclusive rights; it has also got to be easily and securely transferred, because otherwise the market cannot perform its own mission, which is to reassign resources constantly to wherever they can be used most efficiently.
For that reason the state must organise a system of easy, secure ownership transferral. And that is not easy. On one side, the exploitation of goods by means of real rights make more-productive and therefore more-specialised use of goods possible, but, on the other side, it hampers the organisation of an easy, secure transferral system. Secure trade law solves this dilemma, and the property registration system is the instrument through which secure trade law is implemented for real estate.
In the property registration system, registration is a kind of security. That is, it is the title to the right inter tertios, and it encloses within itself all the necessary information for acquiring a right as desired without the possibility of the acquisition's being frustrated by circumstances unknown to the acquirer.
That registration is the title inter tertios means that the state commits itself to use its coercive power against anybody who disturbs the registered holder's exercise of the right.
That requires a procedure to be followed before a right can be sanctioned by registration. In the procedure, all the interests in play are safeguarded, given the external effects of registration and the nature of property rights, among other reasons. The registry has therefore got to be independent to guarantee its neutrality.
For that reason the registry has to be part of the state and not form part of the market.
Nevertheless, some economic operators have attempted to appropriate registration functions. The article explains why that is unacceptable, what the consequences would be (a steep decline), what reasons lurk behind these attempts and what context they occur in. Part of the context is ignorance on the part of economic theory circles, until very recently, about the fundamental role of institutions in general and some institutions in particular, such as the property registration system.
Palabras clave
REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y MERCADO.
Key words
THE PROPERTY REGISTRATION SYSTEM AND THE MARKET.
Sumario