Estudios

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Año

2011

Fecha

SEPTIEMBRE-OCTUBRE

Número

727

Páginas

2471 - 2504

Sección

ESTUDIOS

Título

EL DERECHO DE REVERSIÓN EXPROPIATORIA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Autor

DÍAZ FRAILE, JUAN Mª

Resumen

La finalidad de este trabajo es profundizar en el estudio del derecho de reversión expropiatoria, que el autor reivindica como una figura vinculada al Derecho civil e hipotecario, y no sólo al Derecho administrativo, en tanto que derecho subjetivo de carácter patrimonial susceptible de tráfico jurídico y de inscripción registral.
Para ello, partiendo de la idea de que la reversión constituye una garantía del derecho de propiedad, al limitar su expropiación en la medida en que esta sólo mantendrá su legitimidad y razón de ser en tanto se mantenga la causa que le dio origen, se analizan los distintos supuestos en que procede la reversión y sus excepciones, así como la justificación y el origen normativo de unos y otras, con especial referencia a los casos de las expropiaciones urbanísticas. Particular atención se dedica a las distintas teorías que se han formulado sobre su naturaleza jurídica, abogando por considerar asimilable el derecho de reversión a un derecho real de adquisición preferente aunque con un régimen sui generis.
A partir de este análisis se entra en la segunda parte del trabajo a revisar las relaciones entre el derecho de reversión y el Registro de la Propiedad, tomando como referencia la importante reforma que la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 operó en esta materia al modificar la redacción del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, y en particular distinguiendo como objeto de inscripción diferenciados entre el derecho de reversión en estado latente que resulta de la mera cualidad de expropiado, el derecho de reversión ya nacido por concurrir uno de los supuestos habilitantes y declarado administrativa o judicialmente y, finalmente, el derecho de reversión consumado por medio de la retransmisión de la finca expropiada a su antiguo propietario o a sus causahabientes. Se analizan detenidamente las consecuencias que la reforma de 1999 supuso en cuanto a la eficacia de la constancia del derecho de reversión, o la falta de la misma, en las relaciones con los terceros adquirentes de derechos sobre la finca, mediante la aplicación en este ámbito del principio de oponibilidad, superando el planteamiento legal anterior basado en la prevalencia del derecho reversional al margen de su publicidad registral, que algunos autores habían justificado como una manifestación del artículo 37 de la Ley Hipotecaria al considerar publicada implícitamente su existencia en la inscripción del propio título expropiatorio.
Igualmente se estudian todos los aspectos relativos al desenvolvimiento registral de la reversión: desde la aplicación del principio de rogación, al del tracto sucesivo (dado el carácter transmisible del derecho de reversión), pasando por su cancelación formal. Todos estos aspectos han generado numerosas dudas doctrinales y prácticas por la parquedad de la normativa existente, que en parte ha sido paliada por el cuerpo de doctrina que ha ido construyendo la Dirección General de los Registros y del Notariado en la materia, a la que se dedica una atención preferente.

Abstract

The purpose of this paper is to provide a close study of the right of expropriatory reversion. The author claims that the right of expropriatory reversion is a concept linked not merely to administrative law, but to civil law and mortgage law, as it is a subjective right that a) concerns assets, b) may be traded and c) may be registered. The paper begins with the idea that reversion guarantees property rights, because it limits their expropriation; after all, expropriation remains lawful and meaningful only so long as the original cause of expropriation exists. An analysis is offered of the different cases in which reversion is in order and the exceptions to those rules, including the justification and legislative origin of both the normal cases and their exceptions. Special reference is made to cases of expropriation for development reasons. Particular attention is paid to the different theories about the legal nature of reversion; the author advocates the idea that the right of reversion may be compared to a pre-emption right in real property, albeit under a very suigeneris system of rules.
On the base of this analysis, the second part of the paper reviews the relationships between rights of reversion and the property registration system. The landmark event in this issue is the important reform effected by the 1999 Building Law, which amended the wording of article 54 of the Expropriation Act. One particular feature of the reform was to draw a distinction between latent rights of reversion (which result from the mere fact of expropriation), active rights of reversion (triggered by activating circumstances and declared by administrative or judicial authorities) and, lastly, consummated rights of reversion (consummated through the re-transfer of the expropriated property to its former owner or the successors of its former owner), as different objects of registration.
A careful analysis is given of the 1999 reform's consequences in terms of the efficacy of the recording of rights of reversion (or lack thereof) in relations with third-party purchasers of rights in property, through the application of the rule of enforceability. This was an improvement over the previous legal position, based on the prevalence of the right of reversion regardless of whether it received registration publicity. Some authors used to justify this standpoint as a manifestation of article 37 of the Mortgage Act, considering the existence of the right of reversion to have been implicitly publicized in the entry registering the title of expropriation. The paper moreover looks at all the points concerning the involvement of registration with reversion, from the rule of petition to the rule of chain of title (given the transmissibility of rights of reversion), including the formal cancellation of rights of reversion.
All these points have been the focus of numerous doubts in legal thought and practice due to the scarcity of pertinent legislation. The scarcity has been partly palliated by the body of doctrine built on the subject by the Directorate-General of Registries and Notarial Affairs, which the paper highlights.

Palabras clave

DERECHO DE REVERSIÓN. REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Key words

RIGHT OF REVERSION. PROPERTY REGISTRATION

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