Estudios

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Año

2012

Fecha

ENERO-FEBRERO

Número

729

Páginas

43 - 109

Sección

ESTUDIOS

Título

EL AUTOMATISMO EN LA ACCESIÓN INMOBILIARIA.

Autor

CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, GUILLERMO

Resumen

 Frente a la tesis doctrinal mayoritaria y unánime de nuestra jurisprudencia que entiende la accesión del artículo 361 del Código Civil, sobre construcción en suelo ajeno, condicionada a la opción elegida por el dueño del suelo invadido y al pago efectivo de lo accedido (sea la obra o el suelo), en este trabajo se entiende que la del artículo 361 del Código Civil, como toda accesión inmobiliaria en general, opera automáticamente con la incorporación de la obra al suelo, de conformidad con el tradicional principio superficies solo cedit que para toda accesión inmobiliaria consagra el artículo 358 del Código Civil.   Las ventajas prácticas que ofrece esta tesis —que aquí no se van a desvelar, como tampoco se descubre su fundamento jurídico— contrastan con los innumerables inconvenientes que en la realidad provoca el diferir y condicionar de aquel modo la accesión: así, por ejemplo, ¿a quién corresponde la propiedad del edificio mientras el dueño del suelo decide y después se paga lo debido: al que lo construyó, al dominus soli, o tal vez a ninguno de ellos?; ¿y a quién su posesión? ¿Cabe retener la obra como garantía del pago de lo accedido? ¿Cabría usucapir la propiedad de la obra levantada, o incluso la del suelo invadido, mientras transcurra el tiempo sin que el dueño del suelo reaccione de algún modo ante la invasión? Y, una vez tomada la decisión y pagado lo debido, ¿operará la accesión retroactivamente al momento de incorporación de la obra al suelo, al momento de la decisión, u operará irretroactivamente desde el pago? Son casi todos interrogantes, como tantos otros, que en la tesis de la accesión automática ni siquiera se suscitan o se resuelven de un modo muy sencillo.

Abstract

 The unanimous majority doctrinal thesis of our case-law deems accession under article 361 of the Civil Code (concerning construction on third-party ground) to hinge upon the option chosen by the owner of the invaded land and actual payment for the object of accession (be it the construction or the land). This paper takes the opposite view. It deems accession under article 361, like all real property accession in general, to operate automatically with the addition of the construction to the ground, in conformity with the traditional rule of superficies solo cedit, which is established for all real property accessions by article 358 of the Civil Code.   This thesis’s practical advantages (which, with the legal foundations of the thesis, will not be revealed here) contrast with the innumerable drawbacks that crop up in actual practice when accession is deferred and predicated as described above. For example, who holds ownership of the building while the land owner is deciding and until the land owner pays what is due, the person who built it, the dominus soli, or perhaps neither? Who holds possession of the building? Can the building be withheld as security for payment on the object to which the land owner wishes to accede? Would ownership of the raised construction, or even ownership of the invaded land, be liable to usucaption until and unless the landowner reacts somehow to the invasion? And, once the decision has been taken and the sum due has been paid, will accession apply retroactively as of the time when the construction was put on the land or the time when the decision was made, or will it apply non-retroactively as of the time of payment? These and many other questions are almost all issues that either do not even arise or are settled very simply under the thesis of automatic accession.

Palabras clave

ACCESIÓN PROPIEDAD. 

Key words

ACCESSION OWNERSHIP.

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