Estudios

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Año

2010

Fecha

JULIO-AGOSTO

Número

720

Páginas

1595 - 1646

Sección

ESTUDIOS

Título

EJECUCIÓN DE SENTENCIAS EN MATERIA URBANÍSTICA, DEMOLICIÓN Y TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE. EL CASO DE LA ANULACIÓN DE LICENCIAS.

Autor

REVUELTA PÉREZ, INMACULADA - NARBÓN LAINEZ, EDILBERTO

Resumen

El presente trabajo analiza, desde una perspectiva crítica, la doctrina del Tribunal Supremo sobre la ejecución de sentencias en materia urbanística, en particular, de las que anulan licencias.
Esta jurisprudencia establece, como regla general, la demolición de la edificación, aunque existan terceros adquirentes de buena fe. Su presencia no se considera causa de imposibilidad legal de ejecutar la sentencia en sus propios términos y la defensa de su derecho de propiedad se remite a otras vías alternativas, como la reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración.
Se rebaten, en primer lugar, los argumentos del Tribunal Supremo en este supuesto. Se sostiene que la interpretación del principio de fe pública registral no es acorde con la función actual del Registro de la Propiedad en el urbanismo y vulnera el principio de protección de la confianza legítima, ya que la edificación disponía de licencia administrativa, que goza de presunción de legalidad, y fue inscrita en el Registro de la Propiedad, en el que, hoy en día, deben constar todas las afecciones urbanísticas con eficacia real. Por su parte, el principio de subrogación legal no justifica que los terceros adquirentes deban soportar la demolición de su vivienda, en la medida en que, en este caso, no existe ningún deber urbanístico pendiente, como lo acredita el otorgamiento de la licencia.
En segundo lugar, se pone de manifiesto que esta doctrina vulnera el derecho de propiedad que reconoce el artículo 33 CE, interpretado conforme a la jurisprudencia del TEDH, ya que no se respeta la vertiente procedimental de este derecho.
También se pone de manifiesto la ineficacia de las vías alternativas de tutela que propone el Tribunal Supremo, en particular de la responsabilidad patrimonial de la Administración pública, que no cumple los mínimos requisitos para satisfacer los derechos de propiedad y de tutela judicial efectiva de los terceros adquirentes. Otros argumentos que se aportan son el tratamiento legal y jurisprudencial más favorable que reciben las actuaciones urbanísticas ilegales que no cuentan con licencia urbanística y la constatación de que en los órdenes jurisdiccionales civil y penal la presencia de terceros adquirentes de buena fe constituye causa de imposibilidad legal de ejecutar las sentencias en sus términos.
Se propone, como solución, que la existencia de terceros adquirentes de buena fe constituya, como regla general, causa de imposibilidad legal de ejecutar estas sentencias en sus propios términos, sin perjuicio, en los casos en que proceda, de la ejecución por sustitución mediante la correspondiente indemnización al sujeto que haya obtenido la sentencia a su favor. Se exceptuarían de esta regla los supuestos de ilegalidad urbanística más graves y en los que entren en juego otros intereses públicos, como, por ejemplo, la protección ambiental, el dominio público o el patrimonio histórico-artístico.
En estos casos, procederá la demolición, pero deberá indemnizarse simultáneamente a los terceros adquirentes de buena fe.

Abstract

This paper takes a critical look at Supreme Court doctrine on the execution of development rulings, particularly rulings annulling development permits. As a general rule, case law prescribes demolition of the building in such cases, even if there are third-party purchasers in good faith. The presence of such purchasers is not regarded as grounds for its being legally impossible to execute the ruling as issued, and the injured parties are referred to alternative channels (e.g., claims for government financial liability) to defend their property rights.
First, the paper refutes the Supreme Court's arguments in such cases. The paper maintains that the rule of public confidence in the registration authorities is not being interpreted in accordance with the current function of the Property Registry in development. Furthermore, the paper argues, such an interpretation violates the rule of protection under legitimate confidence; the buildings had been issued with presumably legal administrative permits and had been entered in the Property Registry, where all development encumbrances with real efficacy must be recorded. The rule of legal subrogation does not justify making third-party purchasers put up with the demolition of their home, because all development duties had been fulfilled, as proved by the fact that the permits were given. Second, the paper clearly explains that this doctrine violates the property right recognised in article 33 of the Spanish Constitution, interpreted pursuant to European Human Rights Court case law, because the procedural facet of the right is not respected. The paper also points out the inefficacy of the alternative channels of protection the Supreme Court proposes, particularly the channel of government financial liability, which fails to meet the minimum requirements for satisfying third-party purchasers' property right and right to effective judicial protection. The paper gives other arguments as well, showing how illegal developments that have no permit at all are accorded more-favourable legal and jurisprudential treatment and demonstrating how in the civil and criminal jurisdictions the presence of third-party purchasers in good faith constitutes grounds for the legal impossibility of executing the rulings as issued.
As a solution, the paper proposes that the existence of third-party purchasers in good faith constitutes, as a general rule, grounds for the legal impossibility of executing such rulings as written, without prejudice of execution by substitution where possible, by means of the appropriate indemnity for the individual in whose favour the ruling was given. Exceptions from this rule would be made in cases of more-serious development illegalities and cases involving other public interests, such as environmental protection, public property and the historic or artistic heritage. In these cases, demolition would be in order, but any thirdparty purchasers in good faith would have to receive indemnities at the same time.

Palabras clave

EJECUCIÓN DE SENTENCIAS CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVAS. LICENCIAS URBANÍSTICAS.

Key words

EXECUTION OF RULINGS ON ACTION UNDER ADMINISTRATIVE LAW. DEVELOPMENT PERMITS.

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