Estudios
Año
2011
Fecha
ENERO-FEBRERO
Número
723
Páginas
11 - 30
Sección
ESTUDIOS
Título
CRÍTICA A LA TESIS PROCESALISTA DE LA ADQUISICIÓN DERIVADA DE LA EJECUCIÓN DE UN EMBARGO, DOCTRINA OBSOLETA Y SUPERADA (EN DEFENSA DE LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL CONSAGRADA EN LA STS DE 5 DE MARZO DE 2007).
Autor
GÓMEZ GÁLLIGO, FRANCISCO JAVIER
Resumen
Ninguna justificación tiene la tesis procesalista de la adjudicación derivada de las ejecuciones que niega la fe pública registral en favor del rematante, y puede considerase como tesis obsoleta y superada. El artículo 594 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proclama su aplicación de conformidad con la legislación sustantiva, dentro de la cual figura la ley hipotecaria.
El adquirente en una ejecución ordinaria que inscribe su título y goza de los demás requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria es protegido por la fe pública registral y mantenido en su adquisición, sin que le sean oponibles títulos no inscritos que no ejercieron la oportuna tercería de dominio antes de la inscripción del título de remate. En la ejecución directa sobre bienes hipotecados es igualmente aplicable en favor del rematante la fe pública registral, sin que ni siquiera sea posible la tercería de dominio, dada la condición de derecho real de la hipoteca, salvo los supuestos excepcionales de dobles inmatriculaciones.
Que existan supuestos excepcionales de cargas ocultas (limitaciones legales, tanteos legales, hipotecas legales tácitas) no supone argumento en contra de la aplicación de la fe pública registral en las ejecuciones judiciales, pues se producen también en el ámbito de las transmisiones voluntarias onerosas y esto no significa que la fe pública no rija en ese ámbito. Aunque debería suprimirse todo tipo de cargas ocultas en beneficio de la seguridad del tráfico.
Todo ello ha sido reconocido felizmente por la doctrina del Tribunal Supremo, en su sentencia de 5 de marzo de 2007, que reconoce al rematante la condición de tercero hipotecario protegido y abandona la distinción entre doble venta y venta de cosa ajena y que excluía la protección del tercero en este caso. Esto supone una protección del entero sistema inmobiliario e hipotecario, tanto en el primario como el secundario
Abstract
There is a thesis of adjudication stemming from foreclosure that is based on procedural law and denies the winning bidder conclusive title. This thesis is without justification and may be regarded as obsolete and disproved. Under article 594 of the Spanish Civil Procedure Act, title is adjudicated in accordance with substantive legislation (of which mortgage law is a part).
A person who acquires property in a foreclosure proceeding, registers his or her ownership of that property and meets the other requirements set in article 34 of the Mortgage Act is protected by conclusive title. This person's property acquisition is upheld and cannot be challenged by unregistered titles whose owners failed to file the appropriate third-party claims of ownership before the winner's title was registered. In direct foreclosure on mortgaged assets, conclusive title for the winning bidder is equally applicable; here no third-party claims of ownership can even be made, because of the nature of the mortgage as a real right, save in exceptional cases where duplicate titles are involved.
The existence of exceptional cases involving hidden liens (legal restrictions, legal rights of pre-emption, tacit legal mortgages) is no argument against the application of conclusive title in judicial foreclosures, because exceptional cases occur also in voluntary conveyances for value, and this does not mean conclusive title does not govern in that field. It must be said, however, that all kinds of hidden liens should be eliminated to benefit certainty in trade.
Happily, all this was recognised by Spanish Supreme Court doctrine in the Supreme Court's ruling of 5 March 2007. This ruling recognised the winning bidder's standing as a protected third party to the mortgage, and it dropped the distinction between double selling and the selling of third-party property, which used to rule out protection for the third party in this latter case. This means there is protection throughout the entire primary and secondary real-estate and mortgage system.
Palabras clave
EJECUCIÓN EMBARGO. HIPOTECA. FE PÚBLICA REGISTRAL
Key words
FORECLOSURE. MORTGAGE. CONCLUSIVE TITLE
Sumario