Estudios
Año
2013
Fecha
ENERO-FEBRERO
Número
735
Páginas
481 - 507
Sección
ESTUDIOS
Título
ASPECTOS SOCIOLÓGICOS, JURÍDICOS Y REGISTRALES DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS.
Autor
VALERO FERNÁNDEZ-REYES, ÁNGEL
Resumen
El sistema establecido por el Real Decreto-ley 6/2012, armoniza razonablemente bien todos los intereses en juego y sus requisitos relativos a la inexistencia de patrimonio del deudor y de referencia a préstamos para la adquisición de la vivienda habitual que sea la única de aquel son adecuados, pero su carácter excesivamente restrictivo en cuanto a la inexistencia por parte de los parientes que forman la unidad familiar de rentas del trabajo o de actividades económicas o respecto a los valores máximos de las viviendas gravadas, les priva en gran medida de eficacia, por lo que deben eliminarse. También sería conveniente, en cuanto al arrendamiento en caso de dación en pago, aumentar el plazo del alquiler obligatorio y establecer unos derechos paralelos de opción de compra y retracto; y respecto del valor de adjudicación al acreedor, el articular la adjudicación por el valor de una nueva tasación de la finca que el deudor podría solicitar en caso de falta de remate. Por lo demás, la significación jurídica que debe darse a la adhesión voluntaria de las entidades de crédito al CBP en la normativa vigente es el de oferta de modificación de contrato en los términos lega les, que se perfecciona por la solicitud de deudor, el cual podrá solicitar al oferente la elevación a escritura pública de la novación del préstamo como un acto debido, cuyo incumplimiento otorga la correspondiente acción judicial. El control registral sobre estas novaciones hipotecarias, dada la posibilidad de los acreedores de conceder sus condiciones a deudores que no cumplan sus requisitos y el amplio juego de la autonomía en bastantes aspectos, es escaso salvo los supuestos de reunificación de las deudas preexistentes y de dación en pago existiendo cargas posteriores de la finca gravada. Como otras alternativas de protección del deudor, debe rechazarse la dación en pago directa obligatoria, admitiéndose solo su posibilidad convencional y sí podría admitirse la regulación del denominado «sobreendeudamiento o insolvencia de las personas físicas».
Abstract
The system established by Royal Legislative Decree 6/2012 does a reasonably good job of harmonizing all the interests involved, and the requirements it sets regarding the borrower's assets (The borrower must have no assets) and homeowner's loans (The loan must be for the borrower's only home) are good. However, the system is overly restrictive. It demands that all the relatives in the family unit must be entirely without earned income, and it sets restrictive ceilings on the value of the mortgaged home. These limitations deprive the system of a great deal of efficacy and therefore must be eliminated. It would also be a good idea to add terms referring to cases of rental after surrender in lieu of payment, to lengthen the span of the mandatory lease and establish parallel prospective and retrospective rights of first refusal. Also, if there is no winning bid at the foreclosure auction, it would be advisable to allow the borrower to request a new appraisal of the property, and to use the new appraisal as the value at which the property is awarded to the lender. Apart from that, the legal significance that ought to be given to financial institutions' voluntary acceptance of current legislation's Good Practice Code should be seen in terms of banks' offer to amend contract terms at the borrower's request. The borrower may ask a potential lender to have the loan refinancing agreement notarized as an act of duty, which would pave the way to legal action if not complied with. Lenders may extend conditions to borrowers who do not meet their requirements, and they have a great deal of independence in many respects. Accordingly, registrars exercise but little control over loan refinancing arrangements, barring cases where pre-existing debts are rolled together and cases of surrender in lieu of payment when there are subsequent liens on the mortgaged property. As other alternatives for borrower protection, a direct, mandatory procedure for surrender in lieu of payment is not advisable (Surrender in lieu of payment should be allowed as a possibility only if the parties agree to it), but regulation of «individual over indebtedness or insolvency» (as it has come to be called) could be allowed.
Palabras clave
DACIÓN EN PAGO
Key words
SURRENDER IN LIEU OF PAYMENT
Sumario