Estudios
Año
2010
Fecha
MAYO-JUNIO
Número
719
Páginas
981 - 1000
Sección
ESTUDIOS
Título
ALGUNAS CUESTIONES SOBRE LA FACULTAD DE DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO.
Autor
ESTRUCH ESTRUCH, JESÚS
Resumen
Diversos preceptos del Código Civil se encargan de recordar la vinculación de las partes al contrato y la imposibilidad de cualquiera de ellas de dar por extinguido unilateralmente este vínculo (artículos 1091, 1254, 1258, 1256 CC, etc.). No obstante esta regla básica de vinculación entre las partes, el legislador reconoce la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato en determinados supuestos (artículos 1594, 1700.4, 1732 CC; arts. 68 y ss. RDL 1/2007). Uno de estos casos es el establecido en el artículo 11 LAU. Se permite al arrendatario de vivienda (no al arrendador) desistir del contrato, con un plazo de preaviso de dos meses, siempre que originariamente el contrato se hubiera pactado por un plazo superior a cinco años y que la duración efectiva del mismo hubiera alcanzado, al menos, dicho período.
No establece la LAU esta facultad de desistimiento en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ni en los arrendamientos de vivienda concertados por tiempo inferior a cinco años. Por lo tanto, en estos casos, si el arrendatario desistiera unilateralmente del contrato renunciando a la posesión del inmueble y dejando de pagar las rentas, incurriría en un incumplimiento contractual que facultaría al arrendador para exigir el cumplimiento forzoso (el pago de las rentas conforme se vayan generando) o la resolución del contrato (el desahucio), con la indemnización de daños y perjuicios que corresponda. Sin embargo, la jurisprudencia sobre el particular no es clara ni uniforme.
Abstract
Several articles of the Civil Code are there to remind us that the parties to a lease are bound by that lease and that neither of them can unilaterally sever the bond (Civil Code, articles 1091, 1254, 1258, 1256, etc.). Notwithstanding this basic rule on the bond between tenant and landlord, legislation recognises the possibility of unilateral abandonment of a lease in certain events (Civil Code, articles 1594, 1700.4, 1732; Royal Decree-Law 1/2007, sections 68 et seqq.). One of these cases is established in section 11 of the Urban Lease Act. The tenant (not the landlord) is allowed to abandon a residential lease on two months' notice provided that the lease was originally arranged for a term of more than five years and has in fact lasted for at least that long.
The Urban Lease Act does not establish this power of lease abandonment for any use other than residential or for residential leases arranged for a term of less than five years. Therefore, in these latter cases, if the tenant unilaterally abandons the lease, waiving possession of the property and ceasing to pay rent, the tenant will incur in breach of lease, empowering the landlord to demand either enforcement (payment of rent as it becomes due) or cancellation of the lease (eviction), with payment for damages. However, jurisprudence on this particular point is neither clear nor uniform.
Palabras clave
ARRENDAMIENTO. DESISTIMIENTO.
Key words
LEASE. ABANDONMENT.
Sumario