PRESENTE Y FUTURO DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA. (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2013)
La garantía hipotecaria está amenazada por diversos factores que hacen pensar en un cambio en el modelo de garantías reales, si no se adoptan soluciones. Desde la perspectiva del acreedor, la hipoteca ha perdido eficiencia como consecuencia de la admisión de créditos privilegiados, hipotecas tácitas, paralización de la ejecución en situaciones concursales, dudas en torno a la constitucionalidad del procedimiento. Desde el lado del deudor, se ha considerado como un instrumento abusivo en manos de las entidades financieras y se ha propugnado la dación en pago del objeto hipotecado como forma de extinción obligatoria de la deuda. Para evitar el retroceso en la aplicación de la hipoteca, que ha permitido el acceso a la propiedad a millones de ciudadanos, debemos potenciar la confianza en ella de acreedores y deudores. La confianza de los primeros debe potenciarse mediante la recuperación de la eficacia de la garantía hipotecaria y su procedimiento de ejecución; la de los deudores debe hacerse a través de la depuración de las prácticas y cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios. En este contexto, la función del registrador de la propiedad es esencial para impedir que accedan al Registro, y por tanto al procedimiento de ejecución, cláusulas abusivas. En cuanto a la dación en pago obligatoria sería muy dañina para el conjunto de la economía y de la hipoteca en particular, pero nada impide adoptar medidas de impulso de la dación en pago voluntaria y de instrumentos procesales que vinculen al acreedor a la tasación realizada, así como de soluciones excepcionales que permitan la liberación del deudor con la entrega de la vivienda a determinados deudores en situaciones de exclusión o de insolvencia.