EL ARRENDAMIENTO URBANO DE VIVIENDA Y SUS EFECTOS RESPECTO A TERCEROS A PARTIR DE LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE «MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS». (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2015)
La reforma de la LAU, como señala la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, tiene como objeto flexibilizar e incentivar el mercado de alquiler; para ello, el legislador ha potenciado la protección del arrendador, fundamentalmente a través de la reducción de la duración del arrendamiento y de las prórrogas tácitas y la de algunos terceros titulares registrales, a través del mecanismo de la inscripción. El arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad afectará a terceros que tengan su derecho inscrito con posterioridad según lo establecido por los principios hipotecarios. Dado el carácter declarativo de la inscripción registral, no cabe afirmarse la inoponibilidad absoluta del arrendamiento no inscrito frente a terceros que han inscrito su derecho, salvo los supuestos recogidos expresamente por la LAU en referencia al titular de un retracto convencional, de un derecho de opción de compra, heredero fideicomisario, acreedor hipotecario o de otra clase de la que se derive la enajenación forzosa por sentencia judicial, así como el adquirente tercero hipotecario de la vivienda arrendada. En todos los demás casos, en los que la realidad registral no coincide con la extrarregistral, la preferencia de derechos se resolverá según las normas de prelación de créditos en armonía con los principios hipotecarios. El legislador no exige expresa-mente que el tercero que no se subroga en el arrendamiento actúe de buena fe. La buena fe, en su caso, consistirá en el desconocimiento de la existencia del arrendamiento.