(untitled) (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2015)
En ocasiones, fundamentalmente cuando las partes pretenden celebrar un contrato de cierta envergadura económica, este va precedido de conversaciones o tratos entre los futuros contratantes, denominados tratos preliminares en los que, pese a que en esta fase no existe en sentido estricto un contrato, a las partes se les pueden imponer ciertas obligaciones o deberes de conducta derivados del contacto social y de la confianza que genera, como actuar de acuerdo a la buena fe, deberes de información, lealtad, confidencialidad, en ciertos casos y dependiendo del sistema de referencia, el de protección. Deberes cuyo incumplimiento puede acarrear la obligación para la parte incumplidora, el deber de indemnizar a la otra los perjuicios ocasionados, lo que genera la llamada responsabilidad precontractual o culpa in contrahendo. Se trata de una responsabilidad en la que se discute casi todo, pues no es pacífico en la doctrina ni su nombre; esto es, si responsabilidad precontractual y culpa in contrahendo son sinónimos, ni su naturaleza jurídica: si se trata de una responsabilidad contractual o extracontractual, extremo en el que nos detendremos especialmente. Dada la existencia de distintos regímenes de responsabilidad en nuestro Derecho, cada uno con su propia y distinta regulación, hace que no sea indiferente a las partes ejercitar una u otra acción; esto es, la de responsabilidad contractual o extracontractual, y el supuesto que estudiamos es considerado por la doctrina un caso dudoso de responsabilidad. Tampoco son pacíficos los casos que pueden agruparse, entre otras cuestiones controvertidas. Al estudio de la responsabilidad que surge en esta fase de preparación de un contrato, especialmente el de su naturaleza jurídica, es a lo que vamos a dedicar el presente trabajo.