Estudios
Año
2021
Fecha
30-06-2021
Número
785
Páginas
1886 - 1904
Sección
ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO CIVIL. CONCURSAL (2013-2021)
Título
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda con arreglo al Real Decreto – ley 2/2021, de 26 de enero. El problema de la enajenación de la vivienda arrendada durante la prórroga extraordinaria.
Title
Extraordinary extension of housing lease contracts in accordance with Royal Decree - Law 2/2021, of January 26. The problem of the disposal of the rented dwelling during the extraordinary extension.
Autor
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Resumen
El Real Decreto Ley 2/2021 modifica de nuevo el artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020 a efectos de que aquellos contratos de arrendamiento que venzan entre el 2 de abril de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020 y el 8 de mayo de 2021 (fecha en que concluye el segundo estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre), puedan ser prorrogados extraordinariamente por un periodo de 6 meses a contar desde la fecha de vencimiento. Dicha prórroga debe ser solicitada por el arrendatario, siendo entonces forzosa para el arrendador, salvo que las partes la excluyan por un acuerdo de novación modificativa o extintiva del contrato que podría tener el alcance y contenido determinado por las partes (art. 1255 CC). La naturaleza de esta prórroga es la de una prórroga convencional forzosa, quedando excluido el carácter de prórroga legal o tácita, por lo que las normas de la Ley 29/1994, en redacción dada por Ley 4/2013, relativas a la enajenación voluntaria y forzosa de la vivienda arrendada (arts. 13 y 14 LAU) no resultan de aplicación, debiendo remitirse la regulación de esta cuestión al Código Civil como derecho supletorio (art. 4.2 Ley 29/1994, en redacción dada por Ley 4/2013) y por lo tanto al artículo 1571 CC, que establece el derecho del comprador a la extinción del arriendo y la posibilidad del arrendatario de exigir una indemnización de daños y perjuicios al arrendador - vendedor. La prórroga extraordinaria excluiría la aplicación de la suspensión del lanzamiento por expiración del contrato en caso de arrendatario vulnerable, la cual solo podría producirse para aquellos procedimientos basados en la expiración del contrato entre el 14 de marzo de 2020 y el 1 de abril de 2020, fechas durante las cuales pudo producirse una situación de vulnerabilidad derivada de los efectos del Covid – 19 sin existir la posibilidad de prorrogar forzosamente la estancia del arrendatario y su familia en la vivienda arrendada.
Abstract
Royal Decree Law 2/2021 modifies again article 2 of Royal Decree Law 11/2020 so that those lease contracts that expire between April 2, 2020, the date of entry into force of Royal Decree Law 11/2020 and on May 8, 2021 (the date on which the second state of alarm declared by Royal Decree 926/2020, of October 25 and extended by Royal Decree 956/2020, of November 3, ends), may be extended extraordinarily for a period of 6 months from the expiration date. Said extension must be requested by the lessee, being then obligatory for the lessor, unless the parties exclude it by means of a modification or termination agreement of the contract that could have the scope and content determined by the parties (art. 1255 CC). The nature of this extension is that of a forced conventional extension, the nature of a legal or tacit extension being excluded, therefore the rules of Law 29/1994, in the wording given by Law 4/2013 relating to voluntary and forced sale of the rented dwelling (arts. 13 and 14 LAU) are not applicable, and the regulation of this issue must be referred to the Civil Code as a supplementary right (art. 4.2 Law 29/1994, in the wording given by Law 4/2013) and by therefore to article 1571 CC, which establishes the right of the buyer to extinguish the lease and the possibility of the lessee to demand compensation for damages from the lessor-seller. The extraordinary extension would exclude the application of the suspension of the launch due to the expiration of the contract in the case of a vulnerable tenant, which could only occur for those procedures based on the expiration of the contract between March 14, 2020 and April 1, 2020, dates during which a situation of vulnerability could have arisen derived from the effects of Covid - 19 without the possibility of forcibly extending the stay of the tenant and his family in the rented home.
Palabras clave
Arrendamientos urbanos, epidemia del covid 19, prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento
Key words
Urban leases, covid 19 epidemic, extraordinary extension of lease agreements
Sumario