Estudios

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Año

2019

Fecha

30-06-2019

Número

773

Páginas

1651 - 1688

Sección

ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO BANCARIO (2013-2020)

Título

Nulidad de la condición general de asunción de gastos de los préstamos hipotecarios y consecuente distribución y pago de los mismos (Notaría y Registro de constitución y cancelación de la hipoteca, tasación y gestoría) conforme a las SSTS de 23 de diciembre de 2015, de 23 de enero de 2019 y resto de jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales

Title

Nullity of the general condition of costs assumption in mortgage loans and its corresponding distribution and payment (notary and registry of the execution and the cancellation of the mortgage, appraisal and agency’s service costs) according to the judgments of the Spanish Supreme Court rendered on December 23rd 2015, January 23rd 2019 and the remaining case law rendered by the said Court and lower courts

Autor

MARÍN NARROS, HÉCTOR DANIEL

Resumen

Tras  la  sentencia del  Alto  Tribunal de  23  de  diciembre de  2015 que  declaró la nulidad de las condiciones generales que  imponían al consumidor la asunción indiscriminada y sin  matices de todos los gastos relacionados con  la formalización e inscripción del  préstamo y su  garantía hipotecaria, la  concreta distribución en la obligación del pago  de tales  gastos, que  delimita la correspondiente obligación de reembolso, ha seguido generando controversia e inseguridad jurídica porque se  han producido pronunciamientos judiciales bien  dispares en las  diversas instancias. Recientemente el Tribunal Supremo ha  clarificado en  cinco resoluciones de 23  de  enero de  2019  que  los  gastos de  notaría de  formalización del  préstamo hipotecario y de  gestoría en  principio deben ser  sufragados por  mitades entre el prestatario consumidor y el prestamista, los  gastos de  inscripción registral de la garantía hipotecaria deben abonarse en  su  integridad por  el prestamista y los gastos notariales y registrales de su cancelación deben ser pagados en su totalidad por  el prestatario consumidor. Sin  embargo, la  asunción del  gasto de  la  tasación del  inmueble hipotecado sigue  sin  estar clara debido a la ausencia de  pronunciamiento del  Alto Tribunal al respecto y a la jurisprudencia menor dispar que  ha  recaído en  este  asunto. Conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito  inmobiliario (en lo sucesivo referida como «LCCI»),  los prestamistas deberán abonar los gastos de arancel notarial de la escritura del préstamo hipotecario, de inscripción registral y de gestoría. El prestamista persona física  (que  no tiene que ser  consumidor) deberá sufragar los gastos de tasación. Aunque esta  distribución únicamente se  aplicará a contratos celebrados profesionalmente a partir del  16 de  junio de  2019  respecto a inmuebles de  uso  residencial. Este  artículo pretende abordar minuciosamente la  problemática de  la  abusividad de  la imposición de  los  gastos relacionados con  los  préstamos hipotecarios,  (excepto el del  impuesto de  actos jurídicos documentados por  su  especial problemática), analizando el estado actual de la normativa y de la jurisprudencia que  se ha  dictado en la materia, para clarificar la situación actual, apuntando las certidumbres, incertidumbres y posibles soluciones sobre los principales aspectos controvertidos en  este  tipo  de  pleitos.

 

 

Abstract

Further  to judgment of the Spanish Supreme Court  rendered  in December  23rd,  2015,  which declared  the  nullity of general  conditions that  impose on  the  consumer the  assumption of  all the  expenses related  to  the  execution and registration of  the  loan  and  its  mortgage  guarantee indiscriminately  and  without clarification, the specific  distribution of the payment obligation of the said expenses that  defines  the corresponding obligation to repay, has been discussed and subjected to  legal uncertainty because   there  have  been  very  different judicial judgments  on this  matter rendered  by lower  and  Provincial Courts. Recently the  Spanish Supreme Court  has  clarified  in  5 judgments of  January 23rd,  2019  that  the  notary  expenses for the  execution of the  mortgage  loan  and  the agency  fees  have  to  be borne  by  halves  between the  borrower  who  is  a consumer and  the lender,  while  the registration fees of the mortgage  have  to be reimbursed in full by the lender and  notary  and  registration cancellation of the mortgage  expenses have  to be paid  in  full  by the  borrower  which is a consumer. Notwithstanding the  above,  the  assumption of  the  expenses related  to  the  appraisal  of the  mortgaged property  remains unclear due  to  the  lack  of Spanish Su- preme  Court  judgments on  the  subject and  the  existence of  different criterions in the  lower  case  law. Pursuant to the  Act 5/2019, of March  15,  on  real estate  credit  contracts (hereinafter  referred to  as  «LCCI»),  lenders  must pay  the  costs  of  the  notary  fee of  the mortgage  loan deed, registration and agency service fees. The individual lender (who does not  need to be a consumer) must pay the appraisal expenses. But  this  distribu- tion  shall  only  apply  to  contracts professionally entered  into  from  June  16th,  2019 regarding  residential real estate  properties. This  article aims to thoroughly address  the problem of the abuse  of the imposition  of expenses related to mortgage  loans,  (except  for the  tax  on  legal documented acts  due  to  its  specific  difficulties), analyzing the  current status of the  regulations and  the  case  law  that  has  been  rendered  on  the  matter, in  order to clarify  the  current  situation, pointing out  the  certainties, uncertainties and  possible  solutions on the  main controversial aspects  of this  type  of disputes.

 

Palabras clave

Préstamo hipotecario. Gastos notariales. Gastos registra- les. Gastos de tasación. Gastos de gestoría. Gastos de cancelación. Consumidor. Condición general abusiva. Jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Key words

Mortgage loan. Notary expenses. Registry costs. Appraisal expenses. Agency service costs. Cancellation expenses. Consumer. Abusive general condition. Spanish Supreme Court case law.

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