Estudios

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Año

2013

Fecha

31-12-2013

Número

740

Páginas

4216 - 4234

Sección

ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO CIVIL. OBLIGACIONES Y CONTRATOS (2013-2021)

Título

LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA. SU POSIBLE APLICACIÓN A LOS SUPUESTOS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDAS AFECTADAS POR LA CRISIS ECONÓMICA A PROPÓSITO DE LA SENTENCIA DEL TS DE 17 DE ENERO DE 2013.

Autor

PÉREZ GURREA, ROSANA

Resumen

La cláusula rebus sic stantibus trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato, siempre que la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o acabe frustrando el propio fin del contrato.
Analizamos el criterio jurisprudencial existente en esta materia que siempre ha sido muy restrictivo en la aplicación de dicha cláusula y estudiamos la interesante sentencia del TS de 17 de enero de 2013, cuyo aspecto más novedoso radica en admitir su aplicación en determinados supuestos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles como consecuencia de la crisis económica y siempre que concurran determinadas circunstancias que den lugar a una alteración extraordinaria de las circunstancias determinante de una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes.
La sentencia deja claro, alejando así cualquier atisbo de inseguridad jurídica, que la posible aplicación de la cláusula a compraventas de viviendas afectadas por la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba que enumera, si bien de forma no exhaustiva o tasada y que posibilitarían su aplicación en este contexto.
El criterio restrictivo que ha seguido el TS en la aplicación de esta cláusula deja paso, a través de esta sentencia, así como la de 26 de abril de 2003, a un criterio más aperturista, teniendo en cuenta las circunstancias del caso concreto, que considero muy acertado.

Abstract

Clausula rebus sic stantibus attempts to solve problems stemming from a supervening change in the circumstances that applied when a contract was concluded, causing a change so drastic that it either increases the burden in an extraordinary fashion or frustrates the contract's very purpose.
We take a close look, showing that case law's position on the application of clausula rebus sic stantibus has always been very restrictive. We also study the interesting Supreme Court ruling of 17 January 2013, whose most novel aspect is that it accepts the application of clausula rebus sic stantibus in certain cases where the economic crisis has made it impossible for real estate buyers to obtain financing, provided that certain circumstances are present that give rise to an extraordinary change in the circumstances, making for a severe upset of the proportionality of the parties' obligations.
The ruling obliterates any hint of legal uncertainty by making it clear that any court considering the application of clausula rebus sic stantibus to purchases of homes affected by the crisis and ensuing financing difficulties would have to weigh a set of factors requiring proof (listed in the ruling, although not exhaustively or appraisingly), which would make it possible to apply clausula rebus sic stantibus in this context.
The restrictive criterion that the Supreme Court once hewed to regarding the application of clausula rebus sic stantibus gave way in this ruling and in the ruling of 26 April 2003 to a stance that looks more favourably on an open interpretation, taking account of the circumstances of each particular case, which the author considers wise.

Palabras clave

CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS, CONTRATACIÓN INMOBILIARIA, IMPOSIBILIDAD DE FINANCIACIÓN

Key words

CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS, REAL ESTATE CONTRACTS, IMPOSSIBILITY OF FINANCING

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