Estudios

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Año

2013

Fecha

30-04-2013

Número

736

Páginas

1230 - 1257

Sección

ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO CIVIL. CONCURSAL (2013-2021)

Título

EL REAL DECRETO-LEY 27/2012, DE 15 DE NOVIEMBRE: ¿UN DERECHO DE HABITACIÓN LEGAL DE LA FAMILIA EJECUTADA O UN COMODATO FORZOSO?

Autor

JIMÉNEZ PARÍS, TERESA ASUNCIÓN

Resumen

En fechas recientes se ha publicado el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Esta norma prevé un plazo de suspensión de los desahucios, una vez adquirida la propiedad en el procedimiento de ejecución hipotecaria por el acreedor hipotecario adjudicatario, durante dos años, lo que constituye un límite legal al dominio, establecido en interés privado aunque la norma está presidida por evidentes razones de interés público y de orden público. La autora solo encuentra dos fórmulas jurídicas viables para describir la situación jurídica (ocupación de la que era su vivienda familiar) en que queda el deudor ejecutado y su familia. O bien, esta tiene una relación jurídico-real de habitación con el inmueble, o bien existe para el acreedor adjudicatario la obligación de otorgar un contrato de comodato forzoso (acto debido) a favor de dicha familia. En ambos casos la ocupación se produce a título gratuito, pero en el primero, el derecho es oponible erga omnes, tiene un contenido conexo de derechos y obligaciones personales para las partes (propietario y familia habitacionista), por analogía con el usufructo y puede ser objeto de inscripción registral, facilitando su publicidad, la seguridad del tráfico y el cumplimiento del principio hipotecario de especialidad. En el segundo caso, el derecho de la familia, especialmente vulnerable, es un derecho personal, pero que perdura durante el plazo legal, incluso en caso de venta del inmueble, subrogándose el comprador en la posición del banco adjudicatario, si bien carecería de acceso al Registro de la Propiedad.

Abstract

Recent days have seen the publication of Royal Decree-Law 27/2012 of 15 November on urgent measures for stronger protection for mortgage loan holders. This piece of legislation establishes a two-year eviction suspension period, effective once the lender has been awarded the property in foreclosure proceedings. This constitutes a legal limit on ownership that is established in a private interest, although the parent law responds to obvious reasons of public interest and public order. This author finds only two feasible legal formulae for describing the legal situation of the borrower and his or her family as they occupy their erstwhile family home. Either the family has a real legal relationship of habitation with the property, or else the lender has the obligation to enter into a forced commodatum agreement with the family (as an obligatory act). In either case the property is occupied on a gratuitous basis. However, in the first the right is enforceable erga omnes, it has a connected web of content establishing personal obligations and rights for the parties (owner and inhabiting family) by analogy with usufructs, and it may be registered, a possibility that facilitates disclosure, secure trade and compliance with the rule that the parties to a mortgage must be specifically named. In the second case, the right of the especially vulnerable family is a personal right, but it is one that lasts for the entire legal period, even if the property is sold (in which case the buyer is subrogated to the lender's position), and it is not eligible for registration.

Palabras clave

EJECUCIÓN HIPOTECARIA, DESAHUCIO, DERECHO DE HABITACIÓN LEGAL, COMODATO FORZOSO

Key words

FORECLOSURE EVICTION, TENANT’S LEGAL RIGHT, FORCED COMMODATUM

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