Estudios
Año
2020
Fecha
30-06-2020
Número
779
Páginas
1878 - 1905
Sección
ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO CIVIL. CONCURSAL (2013-2021)
Título
El derecho de retracto arrendaticio urbano para arrendamientos sujetos a la Ley 4/2013, al Real Decreto Ley 21/2018 y al Real Decreto Ley 7/2019.
Title
The preferential acquisition right for lease contracts subject to Law 4/2013, Royal Decree Law 21/2018 and Royal Decree Law 7/2019.
Autor
JIMÉNEZ PARÍS, TERESA ASUNCIÓN
Resumen
El derecho de retracto del arrendatario está condicionado por el régimen jurídico relativo a la venta voluntaria y forzosa de la finca urbana arrendada (es decir, a la subsistencia o no del arrendamiento tras tales transmisiones). Este régimen ha sufrido variaciones en las diversas redacciones que ha tenido la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Puesto que el derecho de retracto es un límite al dominio en interés de los particulares, opera a su vez como excepción a la fe pública registral, de manera que es ejercitable incluso frente a un tercero hipotecario que pueda desconocer el arriendo, pues el derecho de retracto nació en el momento de la transmisión y en dicho instante entró en el patrimonio del arrendatario, por lo que existió hasta el momento de la inscripción con los requisitos de los artículos 32, 34 y 36 de la Ley Hipotecaria. A pesar de que según el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en redacción dada por Ley 4/2013, el arrendamiento no inscrito antes que la hipoteca se extingue por ejecución de esta y, consiguientemente, no habría derecho de retracto (por ser accesorio al arrendamiento), una interpretación conjunta de los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la consideración de la buena o mala fe del acreedor hipotecario respecto del arrendamiento anterior no inscrito puede determinar la subsistencia del arrendamiento tras la ejecución hipotecaria y la consiguiente existencia del derecho de retracto, que no estaría, por lo tanto, necesariamente condicionado a la inscripción registral del arrendamiento.
Abstract
The preferential acquisition right is condictioned to the legal regime related to the voluntary and forced sale of the leased urban property (that is, to the subsistence or not of the lease after such transmissions). This regime has undergone variations in the different wording that the Urban Leasing Law of 1994 has had. Since the preferential acquisition right is a limit to the domain in the interest of individuals, it in turn operates as an exception to the public registration faith, of so that it is exercisable even in front of third acquirer protected by public registry faith who may be unaware of the lease, since the preferential acquisition right was born at the time of the transfer and at that moment it entered the assets of the lessee, so it existed until the time of registration with the requirements of articles 32, 34 and 36 of Mortgage Law. Despite the fact that according to article 13 of the LAU in the wording given by Law 4/2013, the lease not registered before the mortgage is extinguished by its execution, and consequently there would be no right of preferential acquisition (as it is accessory to the lease), a joint interpretation of articles 13 and 14 LAU and the consideration of the good or bad faith of the mortgagee with respect to the previous unregistered lease, may determine the subsistence of the lease after the foreclosure and the consequent existence of the right of preferential acquisition which would not, therefore, be necessarily conditioned to the registration of the lease.
Palabras clave
Arrendamiento. Venta del inmueble arrendado. Derecho de retracto.
Key words
Lease. Sale of the leased property. Preferential acquisition right.
Sumario