Estudios

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Año

2015

Fecha

30-06-2015

Número

749

Páginas

1643 - 1664

Sección

ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO CIVIL. CONCURSAL (2013-2021)

Título

EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y ARRENDAMIENTO, TRAS LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO.

Title

FORECLOSURE AND LEASE AGREEMENTS AFTER THE ENACTMENT OF LAW 4/2013 OF JUNE 4

Autor

JIMÉNEZ PARÍS, TERESA ASUNCIÓN

Resumen

En el presente artículo la autora analiza, desde una perspectiva histórica y jurisprudencial, la incidencia de la hipoteca en la subsistencia o no del arrendamiento concertado con el propietario hipotecante, ofreciendo una interpretación del artículo 13 LAU, en la redacción dada por la Ley 4/2013, que combina la prioridad registral con la aplicación del principio de fe pública registral (arts. 32 y 34 LH). Entendiendo por ejemplo, que a pesar del principio de purga establecido en el artículo 13, salvo que el arrendamiento hubiese accedido al Registro antes que la hipoteca, un arrendamiento constituido con anterioridad a la hipoteca (e inscrito, o no) posteriormente, puede subsistir o no tras la ejecución hipotecaria en función de la buena o mala fe del acreedor hipotecario y del adjudicatario. Teniendo presente, en todo caso, que la adquisición del adjudicatario trae causa de la adquisición de la hipoteca por el acreedor hipotecario, por lo que si la fe pública operó en favor de este, la posición del adjudicatario se apoya en la anterior operancia de la fe pública registral a favor de su causante.

Abstract

In this article the author examines, from a historical and jurisprudential perspective, the effect the existence of a mortgage has on the continued validity of a lease agreed with the mortgagor owner, offering an interpretation of article 13 of the Urban Leases Act (LAU), as amended by Law 4/2013, which combines registration priority with the application of the principle of registration certainty (arts. 32 and 34 of the Mortgage Law (LH)). Thus and by way of example, despite the principle of discharge and cancellation established at article 13, and unless the lease was recorded in the Register before the mortgage, a lease created prior to the mortgage (and subsequently registered or not) may or may not remain in force following foreclosure in accordance with whether the mortgagee and the new buyer acted in good or bad faith. It should however be recalled that the acquisition by the new buyer following foreclosure results from the acquisition of the mortgage by the mortgagee, and as such if the principle of registration certainty operated in favour of the latter, the position of the purchaser has its basis in the prior operation of the principle of registration certainty in favour of the pertinent party.

Palabras clave

HIPOTECA. ARRENDAMIENTO. VENTA DE FINCA ARRENDADA. PRINCIPIOS DE PRIORIDAD Y FE PÚBLICA REGISTRAL

Key words

MORTGAGE. LEASE. SALE OF LEASEHOLD PROPERTY. PRINCIPLES OF PRIORITY AND REGISTRATION CERTAINTY

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