Estudios

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Año

2020

Fecha

30-04-2020

Número

778

Páginas

1319 - 1345

Sección

ESTUDIOS JURISPRUDENCIALES: DERECHO CIVIL. CONCURSAL (2013-2021)

Título

Ejecución hipotecaria y arrendamiento de vivienda tras los Reales Decretos Leyes 21/2018 y 7/2019

Title

Foreclosure and lease of housing after the Royal Decrees Laws 21/2018 and 7/2019

Autor

JIMÉNEZ PARÍS, TERESA ASUNCIÓN

Resumen

Existen en la actualidad seis regímenes jurídicos especiales distintos en materia de arrendamientos urbanos, aparte del régimen supletorio del Código civil. Si bien tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estatuían una excepción a la fe pública registral en beneficio del arrendamiento de vivienda no inscrito y la subsistencia del mismo, incluso producida la resolución del derecho del arrendador como consecuencia de una ejecución hipotecaria (al menos durante un periodo de vigencia mínima legal), la Ley 4/2013, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sujetó los arrendamientos de vivienda al régimen general de publicidad registral, de manera que en caso de enajenación voluntaria de la vivienda arrendada (art. 14 LAU), el arrendamiento inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca era oponible a todo tercero (incluso el tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) y el arrendamiento no inscrito no perjudicaba a este último. Si bien si el comprador no era tercero hipotecario de los artículos 32 y 34 Ley Hipotecaria debía subrogarse en el arrendamiento no inscrito por el periodo de prórroga legal obligatoria. En cuanto a la resolución del derecho del arrendador consecuencia de una ejecución hipotecaria (art. 13 LAU), determinaba la extinción del arriendo salvo que este constase inscrito antes que la hipoteca. En cuanto al arrendamiento anterior a la hipoteca y no inscrito, la subsistencia o no del mismo dependía de la matización del principio meramente formal de prioridad registral (art. 13 LAU y 17 LH) con el principio material de fe pública registral (arts. 32 y 34 LH). El Real Decreto Ley 21/2018, no convalidado por el Congreso de los Diputados y vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, no modificó los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aunque sí amplió el período de prórroga legal obligatoria (cinco años, o siete años si el arrendador era persona jurídica) y de prórroga tácita (tres años). El arrendamiento, por lo tanto, continuó sujeto al régimen de publicidad registral general. El Real Decreto Ley 7/2019, que sí fue convalidado por la Diputación Permanente recuperó la excepción a la fe pública registral en los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de modo que el comprador o el rematante en una ejecución hipotecaria soporta el arrendamiento por el periodo de prórroga legal obligatoria (cinco años, o siete años si el arrendador es persona jurídica), dotándose así de mayor estabilidad al arrendatario de vivienda no suntuaria.

Abstract

There are currently six different special legal regimes on urban leases, apart from the supplementary regime of the Civil Code. Although both the Urban Leases Act of 1964, and the Urban Leases Act of 1994 established an exception to the public registry faith for the benefit of unregistered housing leases, and the subsistence of the same, even produced the resolution of the landlord’s right as a result of a foreclosure (at least during a period of minimum legal validity), Law 4/2013, which reformed the Urban Leases Act of 1994, subjected housing leases to the general regime of registry advertising, so that, In case of voluntary alienation of the leased housing (art. 14 LAU) the lease registered prior to the transfer of the property was opposable to any third party (including the mortgage third party of article 34 of the Mortgage Law) and the non-registered lease no it hurt the latter. While the buyer was not a third party mortgage of articles 32 and 34 Mortgage Law, should be subrogated in the lease not registered for the period of mandatory legal extension. As for the resolution of the right of the lessor as a result of a foreclosure (art. 13 LAU), it determined the extinction of the lease, unless it was registered before the mortgage. As for the lease prior to the mortgage and not registered, the subsistence or not of the same depended on the qualification of it according to the purely formal principle of registry priority (art. 13 LAU and 17 LH), and the material principle of public registration faith (arts. 32 and 34 LH). The Royal Decree - Law 21/2018, not validated by the Congress of Deputies, and in force from December 19, 2018 until January 23, 2019, did not modify articles 13 and 14 of the Urban Leases Act of 1994, although it extends the period of compulsory legal extension (five years, or seven years if the lessor was a legal person) and of tacit extension (three years). The lease, therefore, remained subject to the general registry advertising regime. The Royal Decree - Law 7/2019 that was validated by the Permanent Delegation recovered the exception to the public faith of the registry in articles 13 and 14 of the Law of Urban Leases of 1994, so that the buyer or the buyer of the foreclosure backs the lease for the period of mandatory legal extension (five years, or seven years if the lessor is a legal person), thus providing greater stability to the lessee of non-luxurius homes.

Palabras clave

Venta de finca arrendada. Resolución del derecho del arrendador. Ejecución hipotecaria. Fe pública registral.

Key words

Sale of leased property. Resolution of the landlord’s right. Foreclosure. Public registry faith.

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